冠城大通：土地储备丰富业绩表现优异

　　我们和部分机构客户于5月28日调研了冠城大通，与公司分管副总、董秘进行了交流，并参观了海科建的部分在售项目和土地储备。　　点评：　　08年在售及将售项目情况：由于受到北京市场整体观望情绪的影响，冠城名敦道价格上调到22000元/平米以后的销售情况比较一般，目前还剩近10左右的尾盘，已售部分均价在19000元/平米左右。冠城名敦道B3预计将于6月中旬开盘，总面积约2万平米，预计均价22000元/平米。冠城名敦道A区的soho和酒店式公寓将于7、8月份陆续开盘，公司同时也在寻求部分A区物业整体销售的可能性，以加快销售和现金回流速度。太阳星城B区预计将于奥运后开盘，在地铁即将于6月份开通的刺激下，太阳星城的二手房成交较为活跃，价格在18000元/平米左右。由于B区相对更靠近地铁口，且建筑品质等方面也好于前期，保守估计B区价格在18000-20000元/平米左右。　　资源拓展情况：深圳月亮湾地块周边住宅均价在12000元/平米左右，地块可能以每建筑平米4千元左右的价格在近期推出市场。海科建股权方面，公司与相关方的沟通不断深入，由于海科建下属的永丰基地部分地块在一级开发完成后主要用于招商，而非纯经济用途，因此政府部门可能与冠城大通在这方面做一些约定，之后进行下一步运作。　　增发进展及后续项目开发规划：公司在27日正式拿到增发批文，由于公司股价在近来较为疲软，公司马上进行增发的可能性不大，还有待市场进一步回暖。如果完成增发，公司资金链将明显好转，公司太阳星城B区后续项目和C区的开发进度将会加快。　　海科建未来3年结算资源丰富。百旺茉莉园已经全部售罄且交房，08年的可结算资源约30万平米。整体销售均价约1万，如果08年全部结算，该项目的净利润将在6个亿左右，对应冠城大通28权益的投资收益接近1.8个亿。百旺杏林湾于07年5月开盘，目前3组团均价在14000-15000元/平米之间，5组团在13000元左右。杏林湾总建筑面积49万平米，首批3组团将于09年6月交房，该项目主要于09-11年结算，预计每平米净利润在4000元左右。百旺新城南地块已经与5月19号开始在北京市土地整理储备中心挂牌，土地面积为47万平米，总建筑面积28.7万平米，底价为17.6亿，每平米地价约6千，假设住宅销售均价为13000元每平米，项目可以贡献超过5亿元净利润。目前该地块还暂无报价，预计海科建占82权益的子公司德城兴业很可能最终摘得该地块。　　由于北京市场销售状况欠佳，我们审慎的下调了冠城名敦道08年的结算面积约2万平米，结算均价下调500元，因此影响公司08年净利润约14，我们假设百旺茉莉园08年结算50，这部分投资收益基本可以弥补现有项目低于预期的部分。预计公司08、09年EPS分别为1.20元和2.20元，如果考虑到增发1.2亿股摊薄后的EPS分别为0.99元和1.98元，维持“强烈推荐”评级。（具体内容请见附件）