“商业业态本质物理载体是商业场所和建筑群，它和办公楼宇、医院、学校、数据中心等其他公共建筑有很大的区别。它的规模体量大、空间尺度广、能源消耗多，有自身独特的能源需求，是我们综合能源服务的重点领域。”国网综合能源规划设计研究院高级项目经理汤江晖在北极星电力网主办的“第二届综合能源服务产业创新与电力物联网建设发展大会”上发表的观点。北极星电力网、北极星电力APP对会议进行全程直播。
专题直播：第二届综合能源服务产业创新与电力物联网建设发展大会
以下为发言实录：
汤江晖：大家好，我是汤江晖，来自国网综合能源服务集团下属规划设计研究院，下面我给大家分享一下我们在商业综合体这方面的研究和实践。
我的汇报分为六个部分，介绍发展背景，能耗现状，一些典型问题，我们提出的解决方案，然后针对之前做过的典型案例，讲一下我们未来的一些商业模式的探讨。
商业场所和建筑群是综合能源服务的重要领域
2019年，住建部更新绿色建筑的评价标准，对整个建筑全生命周期建立了综合评价体系，同时国家制定了一系列的标准，包括公共建筑的节能设计标准、民用建筑能耗标准，还有行业规范性的节能改造技术规范等。我想介绍的商业业态本质物理载体是商业场所和建筑群，它和办公楼宇、医院、学校、数据中心等其他的公共建筑有很大的区别。它的规模体量大、空间尺度广、能源消耗多，有自身独特的能源需求，是我们综合能源服务的重点领域。
我对整个商业业态初步划分为12类，重点关注主要有五项：购物中心、百货商场、仓储超市、文化旅游业态、专业市场，这里面典型的代表有万达广场、王府井百货、宜家家居等，都有一个共同的特点，整个建筑规模大，基本在五万平米以上。
在整个商业建筑综合能源服务领域，由两方面驱动整体的发展。
一方面是需求驱动，一是本身整个建筑智能化在不断地快速发展；二是对于商业地产本身而言，数字化在不断地延伸和深入推进；三是客户对于经营这样一个大型商业综合体有降本增效的诉求；四是整个运行中，物业人员对能源系统的智能运维有很大的需求。
另外一方面是技术驱动，从传感器、网络、大数据的不断深化应用，这一系列技术的应用成本和实施难度都有一个相对比较快的下降，云计算、物联网等技术发展更是带来了商业业态的能源系统变革。
我们针对大型商业建筑，根据一些调研情况对整个客户需求做了统计和比较，它的核心是四点：
第一是安全，整个商场经营者或者所有的客户对于安全可靠性的要求是非常高的。
第二是整体环境的舒适度，要求消费者在购物、休息、交流的时候对整个能源系统，包括冷热、湿度、灯光都要有一个非常好的体验感。
第三是经济性，对于商业综合体的运营而言，在能源费用上，需要不断地降本增效。
第四是考虑整个品牌影响力，用绿色建筑的理念来实现整个能源系统的绿色高效运行，有的高端品牌可能认为自己一定要达到一个高级别的绿色建筑水平，这样在招商的时候可能是更好的一个方向。
针对大型商业综合体的典型问题分析
截止到2017年全国总的建筑面积大概634亿平，其中整个建筑碳排放量约20亿吨，公共建筑面积约为120亿m2，包含商业、办公、学校、医院等不同类型。根据调研大型建筑样本统计推算，商业建筑面积约42亿m2，占公共建筑面积的35%。大型商业建筑（夏热冬冷地区）平均单位面积能耗水平约240kWh/m2年，能耗超过标准值30%左右，用能体量大，节能潜力大，是综合能源服务业务开展的重点对象。
这样一个大体量的一类客户，国家也是制定了相应的能源标准体系，包括设计标准、导则、施工验收标准、评价改造标准和运行标准。我们国家对建筑综合能源服务这个领域，重点在设计阶段。节能设计标准是一个强制性的国标，在整个建筑建设过程当中严格把关，推动建筑的节能降耗。另外民用建筑能耗标准是推荐性的国标，以总量控制目标引导大家往运行上去转变。
在大型商业建筑全年能耗中，有大概50%-60%是采暖、空调的系统，有20%-30%是用于照明，还有20%-50%是由外围护结构传热所消耗。目前，商业综合体逐渐有一些新的变化，包括冰雪乐园、影视城、海洋世界、水上乐园等等，已经不仅仅局限于某一个购物中心，而是围绕游乐设施、文化中心为一体的建筑群，在这样一个业态下，我们也进行了典型的能耗分析，比如商业综合体制冷制热占60%以上，而水上乐园则更多的属于水上的动力设备，占到50%以上。
我们针对大型商业建筑展开调研，根据统计结果，严寒、寒冷和夏热冬冷地区的节能潜力是比较大的，并且整体上建筑信息化系统普及率较低，仅有30%左右，建筑运营的管理水平不足，导致运行能耗较高。下面是我们现场调研遇到的四个问题，第一是整个综合能源系统运行效率低，安全可靠性较差，第二是没有充分地利用低成本可再生能源和其他资源，三是没有实现能源梯级运用、循环经济和多能互补，四是没有一个行之有效的能源计量和智能管控手段。
我们经过调研之后认为大多数商业综合体存在着综合能效提升和可再生能源利用的空间。
我们把调研中的问题做了一些总结。
一、重功能设计，而轻能源规划。
在整个商业业态的建筑群里面，设计之初就非常重视选址布局、交通流线、商业景观，包括文化主题，但是能源系统被认为是建筑群附属的一个基础设施，这样导致能源设计理念都是很常规的。
现在这个复杂的商业业态就产生了一些问题，第一是复杂多变的业态负荷需求和原来的固有常规设计之间存在矛盾。第二是建筑群各有各的能源系统，它们相互独立而不连接。第三是商业综合体一般都有一个养商期，建成之后可能负荷由一年、三年、五年才会慢慢到满负荷，负荷有一个增长特性。第四是在建设的过程当中，并没有充分地考虑到低成本的可再生能源和当地的资源禀赋。
面对这样的观念，我们做了研究，从全生命周期成本计算，这样一个商业建筑建设成本占26%，但是能源消耗甚至比建筑本体消耗成本更高，能达到32%。应该要重视能源系统的整体规划和后期运行。
二、重视招商运营，弱视能源管理。
第一，在一些调查里面经常会发现设备选型，安全裕量非常大。第二，运维人员都是凭经验在操作，并没有能力合理地调整整个系统的运行状态。第三，维保一般是交给设备维保单位，自身的管理人员只有在故障后才报修，这样用能设备的性能会快速的衰减。第四，从计量层面，人、财和帐单三者是分开的，用了多少不清楚，用到哪里不知道，用好用坏不明白。第五，下面的管理部门会不断地来尝试做一些能效提升的项目，但都是单个的、局部的做项目，追求短期效益。
三、赶时间进度，缺过程管理。
有的商业综合体，设计、建设和运营分属不同部门，中间会有很严重的脱节现象。设计的能源系统管理要求和实际施工建设内容存在偏差，运营的时间节点要求又和建设调试时间产生矛盾。比如某商场为了赶十月一号开业的节点，制冷系统可能需要两个月调试能量平衡，九月份才完成设备安装，基本没有时间调试。整个的能源系统是缺乏设备联动调试的，尤其是暖通系统方面，国内的很多BA系统，做完之后由于缺乏调试时间，到业主手上只是能启用的状态，很快存在数据不准、难以控制的问题。
那么在这样的情况下我们提出了整体解决方案，要从综合能源系统上来考虑。传统的方式的可能是简单的，我要开发一个节能项目，从能效分析、方案设计、节能改造，再到项目实施。而综合解决方案考虑更关注整体性和持续性：
先是可能要对整个建筑群做系统的规划咨询，把所有的负荷、需求全部了解清楚，才可能对项目全面的分系统做能效诊断评估，有这样的基础之后再考虑整个能源系统的全面提升，探讨多种商业模式，最后一定要实现数字化的运营管理，通过数据积累反过来再不断地更新提升。这样的一个综合能源系统解决的思路，遵循原则是：第一，规划一定要前置，分步实施、统一规划，具备一个整体性。第二，因地制宜，是解决业主的实际的问题。第三，用多种商业模式混合打包，这样用效益良好的项目来打包效益较差的项目，达到一个双赢的局面。
我分别介绍一下：
第一步是系统规划咨询，这个是按照绿色建筑的标准结合他的需求来考虑能源消费结构和能源系统架构。
第二步是能效诊断评估，这部分是对于商业综合体一般涵盖七个部分，包括电气、水力、燃气、暖通、外围护结构、清洁能源和信息化七个系统，重点是考察他的能源体系设计评价、用能设备的状态评估、能源系统的运行管理，全面梳理运行现状。
第三步探讨整个商业的合作模式，这里一般是提供四种，一个是综合能效服务，满足节能、多能源优化的需求。二是提供能源托管服务，对能源的购进、使用以及用能设备效率、用能方式、能耗考核等进行全面承包管理。三是能源供应的服务，这一块是针对他的电热冷气统筹开发，用多能互补的技术实现多能协同供应和能源梯级利用降低整个用能成本。四是提供智慧运维服务，这一块是改变传统的资产管理模式，解决设备多、人手少、数据大的管理难题。
第四步是数字化运行管理，包括客流统计、负荷跟踪、实时监测、动态调控、智能运维等，用数字化平台积累数据，持续不断地进行能源系统的运行优化。
典型的案例分享
这是一个比较大的商业综合体，它包括购物中心大概20万平，包括室外的主题乐园，大概5万平，一个酒店集群大概20万平。2018年全年能源费用是6400万，对这样一个综合体，我们按照前面划分的七个子系统进行诊断评估，这个是我们当时做的现场诊断，包括发现的一些问题。
我们当时一共提出来37项整个项目的改造建议，也提供了三种合作模式，一个是整体的升级改造服务，一个是配电网的运维托管服务，另外一个是冷热源系统的托管服务。
面对这样的一个商业业态的综合体，我们怎么样考虑合作的模式呢。
对于新建商业项目我们提供一体化的集成服务，涵盖能源规划设计、工程建设、多种能源运营和能源系统投融资等多个环节服务，另外提供能源组合式的供应服务，统筹开发、互补利用传统能源和新能源，优化建设一体化集成供能基础设施。对于已投运商业项目，提供能源费用托管服务，提供能源专家型服务，提高能源供应的安全可靠性，提升整体用能效率，另外提供多样化增值服务，包括用电规划、需求响应、可再生能源配额等，降低用户用能成本。
新的合作模式探讨
那么对于整个商业业态，他的客户对象结构是什么样的？是投资者跟开发商合作，开发商建完商业建筑之后，转交给商管公司，商管公司拥有经营权，再往下分为招商部门和物业工程管理部门，再往下对接的是各类商户，商户再往下才是进入的顾客。针对这五个不同的群体，有分别不同的特点和诉求，我们也是根据不同的需求来思考新的合作模式。
对于投资方而言，我们重视资源优化，希望做全局的配置优化和特殊购买的服务，比如看到右边图里整个的制冷机房，事实上他设置了六台主机，夏季最热峰值情况下运行两到三台，一半的资产闲置浪费，我们希望在未来新建项目设计阶段全面介入，甚至是能源系统的投入也由我们实施，只设置三台主机，这样可以降低他的基础设施投资，包括配电容量，提高设备资产的利用率。这样一年里只有几天的极端天气，三台机组能力不够时，向市场购买特殊服务，用移动冷库热库的形式补充能量。对于开发商而言，我们重视能源互济，希望建设多种储能系统，对商场、酒店、写字楼、游乐场等实现能源调度，优化能源资源调配。对于物业工程部，我们重视智能运维，希望提供实用化的移动作业、智能运维的服务平台，基于二维码，配置、管理、巡检设备，移动终端完成实时监控、及时告警和现场保修的全过程，为能源系统的使用者赋能。
谢谢大家，以上是我对整个商业综合体综合能源服务的分享。
